万科开发人员少了六成，总部权力收回去，深铁的人坐上了主位

2020年底，万科负责开发业务的团队有19649人，到2025年底只剩下7181人，五年间减少了12468人，其中2025年一年就裁撤了2228人，这种规模不是优化能解释的，而是整块整块地裁掉开发团队，有人可能说集团总人数变化不大，但结构变了，万物云的员工从10万出头增加到10.8万多，增加了6304人，开发端在减员，服务端在补人，员工还在，但工作内容已经不是盖楼了。

2025年9月，万科做了一次大调整，把北京、华东、华中、南方、西南五个区域公司都取消了，连开发经营本部也一起裁掉，这些地方公司在过去几十年里一直是万科的“诸侯”，自己决定拿地、管理项目、控制成本，现在全都没了，换成总部的13个职能中心和16个地区公司，投资、招采、人事这些关键权力全部收归总部，上半年开发中后台的费用降了18%，表面看效率提高了，实际上像是系统快撑不住了，只能靠压缩管理来维持运转。

钱的问题更直接,2025年万科亏掉885亿元,两年累计亏损达到1380亿元,公司账上有现金672亿元,但一年内需要偿还的债务有1605亿元,销售情况更加糟糕,上半年卖房金额比去年减少近一半,前三季度总共只有1004亿元,通过裁员节省的费用每年大约18亿元,对万科来说这不是改善经营,而是防止马上断粮,算一笔账就知道,如果不裁人,公司的现金流可能撑不到2026年年中。

管理层换得彻底，郁亮和祝九胜这些老将在2025年都退了，接班的是深铁集团的辛杰，董事长换了人，董事会和核心岗位基本被深铁系填满，这不是普通的人事调整，是治理逻辑的根本转变，以前是职业经理人带队跑马圈地，现在是国资当最后的托底人，深铁在2025年借给万科超过300亿，不是投资，是救命钱，万科现在更像一个地方政府的干活平台，而不是独立企业。

那些被裁掉的人去了地方城投公司、代建企业或者民营代建平台，他们带着万科那种高周转的打法和强执行的节奏，去帮地方政府做项目、处理债务重组，这些人没有消失，只是换个地方继续工作，他们身上的地产行业思维，反而成为新体制里最熟悉的工具人。

63.45%的减员比例听起来吓人，背后是整个旧模式的崩塌，土地不再暴利，杠杆玩不转了，区域自治失效，职业经理人也失去信任，以后的房企不会只盖房子，而是配合政府做城市运营的执行单位，万科这次动作很大，但不是孤例，只是第一个把伤口亮出来给大家看，12468个人离开，不是转型成功，是旧体系彻底停摆了。

有人认为这是转型的阵痛，我却觉得更像是自然淘汰，环境变化后，能够留下来的不是最强大的个体，而是最能调整方向的那些，但调整的方向能否走得通，目前还无法确定。