李江涛观点，万科怎么会走到今天这个地步？

提到万科，大家普遍认为它曾经是房地产行业中的“好学生”，可以说是中国房地产行业的“带头大哥”，也确实是中国企业的一面旗帜。它的亮点主要体现在几个方面：比如当年的王老板主动放弃股份，选择做职业经理人；公司的接班人问题也安排得井井有条；老板去登山，企业照样能稳步发展。一切就像一部电影剧本一样，似乎始终在朝着更好的方向前进，几乎是很多人心中都赞赏的那一类企业样板。但就是这样一个公司，突然之间却出了问题。所以我们今天就和大家一起来探讨一下这个问题：万科怎么会走到今天这个地步？

为此，我们主要讨论以下几个问题：第一，万科的发展历史；第二，万科的辉煌体现在哪些方面；第三，万科究竟出了什么问题；第四，这次国资出面拯救，会有好的结果吗？第五，结论和建议。

一、关于万科的发展历史

万科可以说是中国早期企业家的代表。首先，它是从深圳起家的；其次，它做房地产做到了深圳房地产的老大；第三，它几乎是深圳最具代表性的企业之一。深圳交易所早期的那些代表性企业，有个叫深发展，后来就变成了银行。再往后，深圳有好几家企业其实都好坏不齐，只有深万科，在我印象中是最好的企业。当然，后来深圳又出现了华为、腾讯、平安保险这些企业，但这都是后话了。所以，万科从90年代初靠房地产起家，逐步形成了它良好的市场形象。回顾一下万科的发展历史，可以这样讲：要多辉煌就有多辉煌，这是我们能看到的一个基本情况。这就是它的一个发展历程。它一度是MBA课堂上最经典的案例。

二、万科有哪些可圈可点的亮点？

在万科的发展过程中，我认为最引人注目的是它成为房地产行业的龙头老大。它不是最大的，最大的曾经有恒大、碧桂园、华润置地，都不相上下，但它有几个亮点。

首先是它的股权结构，它是用职业经理人来经营企业。王石树立了良好的形象，不做大股东，一心一意把企业经营好，这是他早期形象的一个重要内容。

第二，选择接班人，而且是自己选。王石选了郁亮，这曾经是市场上一个非常好的企业经营的代表，这也是它引人注目的地方。因为传承传得好，大家就觉得它的法人治理结构比较不错。

第三，万科是战略做得非常不错的企业。它以前什么都做，超市、房地产等。它有两点是一直对外推崇的：第一点就是强调专业化，只做房地产，把别的业务都清除了；第二点就是强调严格的职业经理人团队的管理，形成了法人治理结构的科学性和完善性，一度是个典范。从这个角度来说，我们似乎能看得到它辉煌的未来。第三是它的很多观点，在那个时代都是具有引领性的。比如它较早地提出了“过紧日子”、“紧衣缩食”，较早地准备过苦日子，较早地看到了房地产行业的情况。也就是说，它是属于有思考能力的一家企业。就是这么一家企业，最后出问题了。

三、万科到底存在哪些问题？

万科目前表现出的最严重的问题，就是资金链断裂，到期的债务难以偿还。一个是海外募资，总额并不多，总共不超过100亿美金，但却把整个公司拖垮了。这个原因可以解释成宏观经济调整。大概在我印象中，整个对外资金不到1万亿，但这件事把6.3万亿的盘子都给牵制进来了，影响非常大。虽说可以把这个账赖在宏观经济调整上，但企业的风险其实还是自己酿成的。

第二个问题是企业资金链背后的问题，在于过度拿地、高位拿地、高位建房，导致房子卖不出去，土地贬值，银行的资金也还不上。这些问题都是企业面临的现实问题。这些现实问题归纳下来，表现在就是资金还不上，而资金还不上背后就是房子卖不出去、地价太高、折价太高。另外一个问题是深地铁这家大股东，反复出手救它，先后多次注资，200亿以上都有过，但都没能解决它的问题。也就是说，它这个窟窿实在太大了。

当然，这些问题里面还有更深层次的问题，就是它的职业经理人团队也没有股权，对企业没有终身追责的责任，所以它就面临着挣钱和企业的长远发展之间的矛盾。在它的发展过程中存在这种情况，就是职业经理人团队通过每个项目能拿到钱，所以表现在他的企业工资高，董事会成员去做个董事，一两千万的薪酬非常正常，高管的收入也特别高，这样就形成了企业的负担重，大家关注短期利益。当然再有的问题，就是它的模式后来出问题了。它每一个项目都是和外面合作，由合作机构去拿地、搞关系，它这边利用品牌和资金进行经营。然后在这个过程中，比如说拿地过程中跑冒滴漏的问题，现在包括开发过程中原材料的问题，包括进行募资过程中资金利润转移的问题，这些问题都是深层次的问题。由于它缺少一个最终的责任者，说了算的人不管这个事儿，管事儿的人又说了不算，就形成了这样一个矛盾的状况。这恐怕是它发展过程中出现的最大问题。

所以总结下来，它的问题就在于，表面上是资金链出了问题，往下走就是房地产行业出现了问题，地价跌、房价跌，再加上外资贷款逼债，这些都是现实问题。再深层次的问题，就是它的治理结构问题。有一个问题，就是它曾经被吹捧或推崇的那个战略，到底当时说得那么好，实际上好不好？我想在企业顺的时候，这个战略是对的；当企业出现问题的时候，我觉得它的战略没有跟上。特别是郁亮作为一把手，在战略调整方面，我觉得是不合格的，这是事实证明了的。这个公司走对了向上发展的战略，但在行业调整风险来临、整个行业出现逆转的时候，无论是它的董事会还是决策层，都没有看到这种变化，没有进行收缩。这恐怕是它出现问题的一个主要方面。所以如果懂得了这一点，它只要不做对的事情，就必然是这样一个结果。至于说王石本人的私德问题，这些都不是主要问题，反映出的只是他个人的负面影响，但这些并不决定万科的好和坏。

四、万科未来会怎么样？

今天之所以聊这个话题，主要是因为我们看到了几点：第一，万科现在资金确实很困难，股价只有4块9毛钱，比高峰时的31块钱，几乎是原来的五分之一。第二，它的资金状况已经难以维持了，深铁那边已经换了人，也救不了了。现在国资可能要注入800个亿来破这个局，一个是用这笔钱激活它的产业，一个是用这笔钱还债，一个是用这笔钱继续经营。当然，它真正的好转，最终还是要源于房地产整体形势的逆转。因为现在房价平均要跌30%到40%，个别地方跌50%，跌掉的是它原来拿地的成本，跌掉的是利润，同时也增加了风险。

所以从这个角度讲，对万科的资金注入，只是维持它的经营。真正的好转，还是要靠房地产行业的复苏，这个过程可能得有三到五年的时间。能不能熬过去，取决于两个因素：一个是房地产形势的逆转，一个是它的资金链能不能撑到好转的那一天。不过，万科给出的教训也确实深刻，企业要学会走在上风的时候，也要知道怎么走下风。

五、结论和建议

我们通过对万科出现问题的分析，得出两个结论：

第一，一个企业的战略，既包括发展战略，也包括风险战略；既要想着往上走，又要学会去避免风险，这是个基本技能。

第二，万科的问题，既有行业的问题，也有它内部治理的问题。总之，坏结果是多种因素导致的，这是我们看到的情况。

为此，我们提两个建议。

第一，企业在制定战略的时候，要制定全面战略，既包括发展战略，也包括收缩战略，也包括当危机出现时怎么去收缩，这就是这个时代要做的事情，也是要吸取的教训。

第二，要密切注意长远的宏观形势分析。国家推出三条红线，对房地产是个警示，只是很多企业没有意识到，反而到外面去借债，把风险给扩大了。再就是2015年李嘉诚卖房子的时候，中国的房地产，无论是国资还是民资，都在大规模拿地，风起云涌地拿地。这种逆势运行，最后的恶果就导致像恒大、碧桂园都出问题。这就是中国那一批大干快上企业的普遍问题。所以，这个问题如果不去纠正它，恐怕中国的企业想真正做百年企业，是难以做到的。