万科更多内幕曝光：郁亮的“失联”不是巧合

2026年开年，一纸辞任公告，让一位在万科深耕了36年的掌门人——郁亮，彻底“消失”。

这位曾执掌中国最大房企之一的“老将”，以“静悄悄”的方式离场，公告中没有评价、没有感谢，甚至没有一句例行的客套表达。

更出人意料的是，自那天起，郁亮仿佛人间蒸发，有媒体更是直接用了两个字形容他的状态：“失联。”

相比较于前任王石离开时的铺天盖地、荣誉满满；前董事肖民等离职，也都对其在任职期间的所做贡献表示了感谢，这场看似平静的“谢幕”，反而更加沉默有力。

36年陪伴万科起落沉浮的“二号人物”，以最安静的方式离场，这既像是在与过去切割，又像是在为万科的未来让渡空间。

因为在一个债务高压、国资全面接管、治理逻辑彻底改写的节点上，任何关于“过去”的声音，都会成为“未来”的负担。

郁亮的“消失”，不是个人选择，而像是被万科、被时代亲手“摘下”。

他用36年搭建起职业经理人体系，如今又用一次彻底的隐退，完成了这套体系的闭环：当体系需要重构时，创立它的人，必须先离开。

回看郁亮36年的职业轨迹，

这不仅仅是一位职业经理人的沉浮史，更像是一个房地产黄金时代的终结信号。

从草莽创业到资本狂欢，从白银时代预警到债务危机爆发，他的每一步，都踩在中国房地产行业最关键的节点上。

1988年，郁亮从北京大学毕业，拿着经济学硕士的头衔进入深圳，最初在一家外贸集团工作，虽然领着不到300块的月薪，但那是很多人梦寐以求的“铁饭碗”。

而很快，他做出了一个在当年很“离经叛道”的决定——放弃体制内的工作，转而进入民营企业万科。

真正的远见，往往始于对安稳的背叛。

两年后加入万科时，郁亮还只是个新人，从最基础的证券事务做起。两年后当上公司秘书，再过两年直接进董事会。不到30岁，他已经成了这家企业的核心圈层人物，足以证明其出色的业务能力。

在房地产行业尚处“草莽时代”的

90年代，谈不上有什么成熟体系，政策模糊、资金短缺、拿地全靠“摸着石头过河”。

可也正是在此背景下，不少人都是凭着一股敢干的闯劲扎进来的，网上流传那句“心有多大胆，地有多大产”就是最真实的写照。

而郁亮，则是为数不多的高学历财务科班出身的管理人才。

在万科刚刚从商贸公司转型做房地产时，他就开始建立一整套投融资流程，把预算控制、投资回报、成本评估这些体系搭起来。

这些制度日后成为万科引以为傲的“职业经理人体系”基础之一。

他把原本草根气浓厚的企业，打磨成一家讲规则、靠流程运转的现代化公司。

王石在《道路与梦想》中就曾写道：“万科最了不起的成就，不是建了多少栋房子，而是搭建起了一套成熟的职业经理人制度。”

而王石那时候更像是理想旗手，负责写书、演讲等以多元探索为企业立精神标杆；郁亮埋头做财务、盯风控、管现金流，有人说他就是“王石背后的男人”。

这种组合，看似分工明确，其实也埋下了未来权力转移后的矛盾伏笔。

2004年前后，房地产行业开始进入全面爆发期。

城市扩张、土地财政、新型城镇化政策集中释放，在需求推动下，商品房销售从年均1万亿快速拉升至2013年超过8万亿的水平。

万科也因此从区域性房企一步步成长为全国老大。

这段时间，是郁亮个人能力发挥最明显的时候。

在王石主抓企业文化和品牌时，郁亮负责的，是最不讨喜但最关键的——融资和扩张。

2008年金融危机那年，很多房企现金流吃紧，万科则凭借前几年就坚持控负债、讲纪律，成了最先恢复元气的公司之一。

也是从这个时候起，郁亮在公司内部的声音越来越重，王石也慢慢开始“退居二线”。

而后几年，房企集体进入“高周转时代”，几乎所有企业都在加杠杆、抢地盘、推销售，行业从制造房子转向制造规模，郁亮没掉队，万科也没掉队。

2015年，万科的销售额首次突破2600亿元，净负债率控制在16%左右，成为业内罕见的“跑得快又稳得住”的标杆企业。

这一年，也是郁亮最风光的一年，他实现了个人体能挑战：既完成了马拉松、又登顶了珠峰、更完成了企业运营目标，“文武双全”的形象深入人心。

2017年，王石正式卸任后，郁亮顺势接棒成为万科新掌门，从“王石背后的男人”到企业掌舵者，他用了27年时间。

登顶巅峰之后，郁亮对行业的预判与万科的实际布局，却走向了看似矛盾的方向。

2014年，郁亮开始在多个公开场合提及一个新概念：“房地产的白银时代来了”

。意思是行业红利期过去了，不能再指望“闭眼拿地就赚钱”的日子了。

他也确实做了不少动作：减少单纯住宅开发的比重，开始往商业、物流、长租等重资产项目投资，甚至还提出“城市配套服务商”战略，明确要从“卖房子”转向“做服务”。

但问题也出在这：他一边喊着“收缩战线”，却一边又在不断扩张边界。

仅2018年一年，万科就斥资超过1500亿元新增项目，不少地块集中在三四线城市，很多还是并购拿下来的，短期回款能力差、周期长的资产，逐渐成为万科的沉重包袱。

而到了

2019—2021年三年间，万科拿地总额持续保持在高位，累计超4500亿

，此时，公司总负债突破3800亿元，净负债率逐年走高。

这种“嘴上说不要，身体很诚实”的矛盾操作，让很多业内人士至今仍不理解：你郁亮既然早就预判行业即将降温，为什么反而做了如此激进的布局？这是一种误判，还是另有所图？

一种广泛存在的猜测是：郁亮喊“白银时代”，其实更多是一种“舆论上的主动权”，目的是稳住资本市场的信心，同时给对手“降温”，为万科争夺市场空间。

另一种猜测则认为，他低估了行业调整的烈度，沿用过去的扩张惯性导致了今天的困境。

2018年，郁亮在公司秋季例会上抛出一句话：要“活下去”。

最清醒的呐喊，往往在狂欢中最容易被当作噪音。

这句后来成为行业金句的表达，在当时却被很多人认为是“博眼球”。

因为那时候的万科，销售、利润都在历史高位，账户上躺着超1800亿的现金，负债比也还没爆雷，员工年终奖照发，甚至刚刚完成组织大改革。

直到2020年8月住建部出台的房地产 “三道红线”，核心是剔除预收款后的资产负债率≤70%、净负债率≤100%、现金短债比≥1倍，按触线数分四档管控房企有息负债增速，倒逼行业降杠杆、稳健经营，推动行业分化。

接下来恒大暴雷，碧桂园巨震，很多人才意识到，郁亮的那句话可能是真正意义上的预警信号。

而从那一年开始，郁亮也终于启动了一连串“断臂求生”的动作：

对外：陆续出售资产，包括商业地产、股权、地块等，尝试REITs融资；对内：砍非主业、压差旅费、缩编制、减年终奖，全员转向“现金流为王”；在战略上：彻底放弃高周转模式，提出“开发+经营并重”，推进转型。

但来得似乎太晚。

2025年底，万科首次提出债务展期，涉及金额20亿

，直接被市场解读为“暴雷前兆”。同期股价跌到2015年的水平，多只债券价格腰斩，信用评级被下调至“垃圾级”。

尽管深铁作为大股东出手驰援，全年注资近300亿，仍难挽颓势。

当潮水退去时，才知道谁在裸泳；而当巨浪袭来时，连造船者也可能被吞没。

就在这一年6月，郁亮最后一次出现在股东大会。半年后，他彻底辞去所有职务，离开了奋斗36年的万科。

此时的万科，债务总额超过3600亿，现金短债比不到0.5，已深陷泥潭。喊出“活下去”的人，成为了第一个离开的那位跑者。

有人说，郁亮是被行业周期拖下水的，也有人说他是那个看清冰山还踩油门的人。也或许两者都有。

他确实具备前瞻性，但没能对抗万科这艘巨轮的惯性；他确实想稳住节奏，试图刹车，但最终还是裹挟其中。

最讽刺的是，他主张的“职业经理人治理模式”，在今天几乎全面瓦解。随着深铁系统人员全面接管，公司治理逻辑彻底转向国资主导。

郁亮身上，其实浓缩了整个房地产行业的命运。

他入行时，房地产还是草莽江湖；他掌舵时，行业进入资本盛宴；他率先预警时，市场仍在亢奋狂欢；他离开时，行业已步入寒冬。

从1990到2026，

36年光阴里，郁亮见证了房地产从“胆大为王”到“现金为王”的全周期转变。

从某种意义上说，万科的问题，不是管理问题，也不是某一个人的成败，而是整个行业生态体系已然发生变化。

现代化管理再优秀，也无法改变行业集中下行的基本面。

当年，是风口让郁亮站上时代的C位；如今，是浪潮退去把他送下舞台。

郁亮的最后一条朋友圈写着：“大年初一的阳光铺满前行的道路。”只是他的这条路，不再属于万科；万科的路，也再没有郁亮。

万科近几笔境内债券的展期议案获得通过，同时大股东深铁提供借款支持，债务暂时得到缓冲，却仍未完全消除。

但

万科能不能迎来地产的下一个“春天”，不再取决于谁掌舵，而在于时代的风能不能再次吹向地产。