万科郁亮退休，36年见证行业周期，职业经理人制度走到转折点？

2025年1月8日早上，万科的公告栏弹出一条消息：郁亮退休了。

这个在万科待了36年的人，从财务小职员干到董事会主席，他的离开像一块石头扔进房地产圈的湖面，动静不小。

有人说这是一个时代的结束，也有人觉得是行业转型的信号，

今天咱们就借着郁亮这36年，聊聊职业经理人和房地产这个行业到底绑得多紧。

1988年郁亮刚进万科时，中国房地产还在"穿开裆裤"，

那时候住房商品化刚起步，多数人还住着单位分的老房子，商品房是稀罕物。

万科当时也才从贸易公司转向房地产，王石带着一群人摸着石头过河，

郁亮学财务的，进来就管资金，那时候房企融资渠道少，他天天往银行跑，练就了"抠门"的本事每一分钱都要算清楚回报率。

这种对财务的敏感，后来成了万科的"保命符"，

90年代国企改革浪潮里，很多公司还在搞"老板一个人说了算"，万科却开始搭制度框架。

郁亮跟着王石推动职业经理人体系，要求财务透明，甚至规定"高管不能在项目里拿好处"。

当时不少同行觉得这是"自找不痛快"，但后来证明，这些制度让万科在扩张时没跑偏，

2000年初，房地产开始"狂奔"，万科跟着全国扩张。

郁亮这时候已经是高管，他主导搞了"住宅开发标准化"把房子拆成模块，像拼乐高一样建，

这招太管用了，成本降了10%，工期缩短20%，万科从区域房企一跃成了全国老大。

那时候其他房企还在本地"圈地"，万科已经靠着这套模板把项目铺到了50多个城市，

财务上的"保守"在这时更明显。

别人疯狂拿地王，万科坚持"不超过销售额40%拿地"；别人靠高利贷融资，万科负债率常年维持在60%以下。

2018年行业还在狂欢，郁亮突然喊出"活下去"，当时被骂"乌鸦嘴"。

结果第二年疫情来了，多少房企因为现金流断了爆雷，万科虽然也难，但至少没躺平，

这种"晴天修屋顶"的本事，在房地产这个高风险行业里，真能救命。

郁亮的职业路径，几乎就是万科制度的成长史，

他从财务岗一路升上来，最清楚制度的重要性。

王石时代，万科就定下"规范化"的调子；郁亮接棒后，把这套制度磨得更细比如"项目跟投制"，让管理层自己掏钱买项目股份，亏钱一起亏，赚钱一起分。

这种把个人利益和公司绑在一起的玩法，让万科在扩张时少了很多内耗，

但制度也不是万能的。

2017年王石退出董事会，郁亮正式掌舵，这年成了他的"本命年"，

当时万科刚经历股权之争，内部不稳；外部呢，"房住不炒"第一次被提出来，调控政策一年比一年严，银行贷款开始收紧。

有人说郁亮接了个"烫手山芋"，前有股东盯着业绩，后有行业降温，中间还有管理层的磨合。

职业经理人的难处，这时候全显出来了，

王石是创始人，说话有分量，能拍板做长期决策；郁亮是职业经理，得平衡各方关系。

他上任后没搞大动作，还是坚持"稳健"，但行业逻辑已经变了以前房企靠高周转、高杠杆就能赚钱，现在不行了。

2020年"三道红线"政策出来，直接掐住了房企的融资脖子，万科虽然没踩线，但增长也慢了下来，

这时候对比其他房企更有意思。

恒大、碧桂园当时还在疯狂加杠杆拿地，喊着"规模第一"；万科却开始卖资产、降负债，甚至把一些优质项目都转手了。

当时不少股东骂郁亮"保守"，错失机会，

现在回头看，那些激进的房企大多爆雷了，万科虽然股价跌了不少，但至少还能喘气。

这种"反周期"操作，需要顶住多大压力？股东要增长，员工要饭碗，市场要规模，郁亮夹在中间，怕是最有体会。

房地产的逻辑变了，职业经理人的"理性"反而成了负担，

郁亮一直强调"尊重市场规律"，但规律有时候会打脸。

比如他想转型"开发+运营"，搞长租公寓、商业地产，这些业务回报慢，短期内看不到效益，股东不买账。

2023年万科年报里，长租公寓板块亏了12亿，股价当天就跌了5%，

这种时候，职业经理人的任期考核就成了枷锁你得在3年内做出成绩，不能等十年八年培育新业务。

对比国际成熟市场的房企，比如美国的铁狮门，靠基金管理、轻资产运营赚钱，人家能扛住周期波动。

但中国房企转型太难了，郁亮不是没想过学，万科也搞了物流地产、商业管理，但底子还是开发业务，

本来想靠这些新业务对冲风险，后来发现行业下行时，什么业务都不好做。

郁亮退休前，万科的日子不算好过，

2024年销售额同比降了15%，利润只有巅峰期的一半。

有人说他"没守住家业"，但换个人来就能扭转乾坤吗？怕是未必，

房地产的黄金时代过去了，不管是职业经理人还是创始人，都得接受这个现实。

郁亮这36年，其实是中国房地产的一个缩影，

他刚入行时，行业在起步；他当总裁时，行业在巅峰；他退休时，行业在转型。

他的成功，一半是自己的能力，一半是踩对了行业周期；他的局限，也藏在"职业经理人"这五个字里再厉害，也得跟着行业大势走，没法像创始人那样"赌一把"。

未来房地产会怎么样？可能不会再有以前的暴利了，但总会有新的玩法，

职业经理人制度呢？或许也得变变，不能光盯着短期业绩，还得给点时间培育长期能力。

郁亮退休了，但他留下的故事，够房地产圈琢磨好一阵子了，

毕竟，一个人的36年，能把行业的起起落落说透，这本身就挺难得的。